Urteile zum Thema:

Betriebskostenabrechnung

Vertragsgrundlagen für eine Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung muß eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten (§ 259 BGB).
Die geordnete Zusammenstellung erfordert eine übersichtliche Aufgliederung der in die Abrechnung eingestellten Kostenarten. Ein nicht täglich mit Abrechnungen konfrontierter Durchschnittsmieter muß in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dies bedeutet, daß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein muß.
Wenn keine Vereinbarung über die einzustellenden Nebenkosten getroffen worden ist, verlangt der BGH regelmäßig folgende Mindestangaben:

a) Eine übersichtliche Gliederung der eingestellten Kosten.
b) Die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels.
c) Die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils.
d) Die Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters.

BGH, RE vom 23.11.1981, WM 1982, 207
siehe auch § 535 BGB, § 259 BGB

 

Nur die Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vertraglich vereinbart wurden, können abgerechnet werden. Sind im Vertrag keine Nebenkosten vereinbart worden, gelten sie als mit der Miete abgegolten.

OLG Stuttgart RE vom 10.08.1982, WM 1983, 313
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Der Mieter muß wissen, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat. Die Klausel: "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist nicht spezifiziert genug. Der Mieter kann nur an den ausdrücklich im Mietvertrag aufgezählten Kosten beteiligt werden.

LG Aachen, WM 1980, 112
LG Braunschweig, WM 1982, 300
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Erbringt der Vermieter erst mit der Klage auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung den vonm Mieter verlangten Nachweis ordnungsgemäßer Grundlagen der Abrechnung, so daß der Miter die Forderungen ausgleicht, fallen dem Vermieter die Kosten der Klage zu Last.

AG Brühl, Beschluß vom 11.03.1996 - 28 C 579/95 - WM 96, 631
siehe auch § 259 BGB, § 535 BGB

 

Die Klausel der Mieter trägt die Nebenkosten, Betriebskosten gem. § 27 II. BV ist ebenfalls nicht spezifiziert genug. Der Vermieter muß hier die im einzelnen in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskostenarten dem Vertrag beilegen, wenn diese für eine Nebenkostenabrechnung maßgebend sein soll.

AG Münster, WM 1983, 239
AG Hamburg, WM 1980, 242
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Wird in dem Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen, sind die darin aufgeführten Betriebskosten auch dann vereinbart, wenn die Anlage dem Mietvertrag nicht beigelegen hat.

Bay. OLG, RE vom 24.02.1984, WM 84, 104
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Die Zahlung von mietvertraglich nicht erfaßten Nebenkosten begründet noch keine stillschweigende Vereinbarung.

OLG Hamm, WM 1981, 62
OLG Hamburg, WM 1988, 347
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Die Betriebskostenabrechnung erfordert keine Gegenüberstellung mit den Kosten des vorangegangenen Abrechnungszeitraums.

LG Berlin, Urteil vom 05.11.1990 - 66 S 106/90, WM 91, 121
siehe auch § 259 BGB

 

Hat der Mieter seit dem Zeitpunkt des Einzugs in die Wohnung die Wasserkosten und die Kosten der Entwässerung aufgrund Versorgungsvertrages bzw. unmittelbar an die kommunale Stadtwerke bezahlt, so ist die Unklarheit im Formularmietvertrag über die Umlage dieser Betriebskosten dahin zu verstehen, daß diese Betriebskosten nicht im Mietzins einbegriffen sind.

LG Stuttgart, Beschluß vom 17.01.1996 - 10 T 696/95 - WM 96, 626
siehe auch §535 BGB, §4 MHG

 

Eine Vereinbarung, wonach "alle Nebenkosten" vom Mieter übernommen werden, kann i. d. R. nicht dahingehend ausgelegt werden, daß der Mieter die Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder einen Teil der dort aufgeführten Kosten zu tragen hat. Vielmehr ist eine solche Vereinbarung mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung individualvertraglich geschlossen worden ist.

LG Mannheim, Urteil vom 29.09.1993 - 4 S 119/93, ZMR 94, 22
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Allein die formularmäßige Erwähnung eines möglichen Betriebskostenvorschusses ohne Nennung eines Betrages stellt noch keine Einigung der Vertragsparteien über eine Kostentragungspflicht des Mieters für Betriebskosten dar.
Für die Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung ist erforderlich, daß die einzelnen Rechnungspositionen mit den jeweiligen Rechnungsdaten versehen werden, damit der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung heraus klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege des Vermieters nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln dient.

LG Berlin, Urteil vom 14.06.1993 - 67 S 259/92, HKA 93, 40
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Fehlt die klare mietvertragliche Vereinbarung über abzurechnende Betriebskosten, so ist von einer vereinbarten Inklusivmiete auch dann auszugehen, wenn der Mieter einmalig eine Betriebskostenzahlung erbracht hat.

LG Detmold, Urteil vom 03.04.1991 - 2 S 313/90, WM 91, 701
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters, neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen einen festen monatlichen Betrag für Verwaltungskosten zu leisten, ist unwirksam.

LG Braunschweig, Urteil vom 15.03.1996 - 6 S 366/95 - Wm 96, 283
siehe auch §535, §4 MHG, 10 MHG

 

Auch die vorbehaltslose Betriebskostenvorauszahlung auf drei Abrechnungen in Jahresfolge über jeweilige Abrechnungsperioden schließt den Bereicherungsanspruch des Mieters hinsichtlich vertraglich nicht vereinbarter, jedoch berechneter Betriebskosten nicht aus.

LG Wuppertal, Urteil vom 28.03.1996 - 9 S 381/95 - WM 96, 350
siehe auch §4 MHG, §535 BGB, § 812 BGB

 

Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II. BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage.

AG Dortmund, Urteil vom 14.05.1996 - 125 C 2909/96 - WM 96, 425
Siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV, §4 MHG

 

1. Der alleinige im Mietvertrag enthaltene Hinweis, die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet, ist zu unbestimmt und reicht daher nicht für eine wirksame Nebenkostenvereinbarung aus. Er läßt weder erkennen, welche Nebenkosten umgelegt werden sollen noch bestimmt er einen Umlagemodus.
2. Unter Nebenkosten sind nicht zwangsläufig die in Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Betriebskosten zu verstehen. Vielmehr obliegt es den Parteien, ausdrücklich festzulegen, welche Nebenkosten der Mieter tragen soll. Insoweit kann zwar auf Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug genommen werden. Ohne zumindest eine solche Bezugnahme im Mietvertrag liegt jedoch keine wirksame Nebenkostenvereinbarung vor.

AG Köln, Urteil vom 02.04.1993 - 205 C 578/92, ZMR IX/1994
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Hat der Vermieter in der Vergangenheit stets nur einen Teil der anfallenden Betriebskosten im Rahmen der jährlich erstellten Abrechnungen geltend gemacht, obwohl der schriftliche Mietvertrag die Umlage sämtlicher laufend anfallender Betriebskosten vorsieht, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß der Vermieter durch die Abrechnung nur eines Teils der Betriebskosten zum Ausdruck bringen wollte, in Abänderung der mietvertraglichen Nebenkostenregelung auch für die Zukunft nur diesen Teil der Betriebskosten abrechnen zu wollen.

AG Köln, Urteil vom 04.01.1994 - 217 C 493/93, ZMR V/1994
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Soweit in dem Mietvertrag über die preisgebundene Neubauwohnung die einzelnen Betriebskostenarten und die jeweils auf diese entfallenden Vorauszahlungen nicht spezifiert worden sind, ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, solange der Vermieter keine Erhöhungserklärung abgegeben hat.

LG Mannheim, Urteil vom 20.10.1993 - 4 S 89/93, WM 94, 693
siehe auch § 20 NMV, § 8 WoBindG, § 10 WoBindG, § 27 II. BV

 

Die laufenden Kosten des Sperrfilters in der breitbandverkabelten Wohnung, der allein die Versorgung der zuvor über die stillgelegte Gemeinschaftsantenne empfangenen Rundfunksender dem Mieter, der dem Kabelanschluß widersprochen hat, sichert, kann der Vermieter nicht ohne besondere Vereinbarung auf den Mieter umlegen.

AG Freiburg, Urteil vom 20.02.1996 - 51 C 367/95 - WM 96, 285
siehe auch §4 MHG, §535 BGB

 

Der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung kann Betriebskosten nicht gesondert umlegen, wenn er hierzu keine ordnungsgemäße einseitige Erklärung während der Preisbindung abgegeben hat und auch keine Vertrags-änderung hinsichtlich der gesonderten Umlage zustande gekommen ist.

LG Aachen, Urteil vom 28.10.1994 - 5 S 177/94, WM 95, 545
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG, § 20 NMV

 

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß erstellt, wenn sie aus sich heraus verständlich ist und die hierzu von der Rechtsprechung aufgestellten Mindestanforderungen erfüllt. Danach müssen in der Abrechnung die auf die einzelnen Kostenpositionen entfallenden Beträge, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der von dem Mieter zu tragenden Kosten sowie die in Abzug zu bringenden Vorauszahlungen übersichtlich und verständlich aufgelistet werden.
2. Demgegenüber müssen die Kosten, die auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallen, nicht aufgeschlüsselt werden. Sofern der Mieter Zweifel an den genannten Gesamtbeträgen hat, bleibt es ihm unbenommen, Einsicht in die zugrundeliegenden Rechnungen zu nehmen.

Urteil des AG Köln vom 07.07.1993 - 203 C 187/93, ZMR 96, I
siehe auch § 259 Abs. 1 BGB, § 27 II. BV

 

Forderungen des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten werden erst fällig, wenn der Vermieter hierüber entsprechend § 259 BGB ordnungsgemäß und in einer für den Mieter nachvollziehbaren Weise abgerechnet hat. Die Abrechnung muß auch bei großen Mietobjekten klar, übersichtlich, vollständig und verständlich sein.

OLG Nürnberg, Urteil vom 21.03.1995, Az. 3 U 3727/94, WM 1995, 308f. / HKA, 27
siehe auch § 259 BGB

 

Der Mieter gewerblicher Räume kann eine Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, soweit sie ganz wesentlich über den tatsächlichen Kosten liegen.

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 10.07.1995 - 712d C 826/94 - WM 96, 28
siehe auch § 535 BGB

 

Eine Betriebskostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der erkennbaren Darstellung jeder einzelnen Ausgabe.

LG Berlin, Urteil vom 04.05.1995 - 67 S 32/95 - WM 96, 154
siehe auch § 259 BGB, §20 NMV, § 4 MHG

 

Ein Vermieter, der seinen gewerblichen Mieter die gesetzliche Mehrwertsteuer vertragsgemäß auf die Kaltmiete in Rechnung stellen kann, kann die gesetzliche Mehrwertsteuer auch auf die abgerechnete Nebenkosten erheben.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995 - 10 U 207/94 - WM 96, 211
HKA 96, 10
siehe auch § 535 BGB

 

Die Umstellung des bisherigen Abrechnungszeitraumes auf das Kalenderjahr kann der Vermieter aus vernünftigen Gründen der zugrundezulegenden Betriebskostenrechnungen vornehmen. Eine wesentliche Überschreitung eines zwölfmonatigen Abrechnungszeitraumes in der Übergangszeit ist dabei unzulässig.

AG Köln, Urteil vom 13.12.1996, Az 205 C 321/96 - WM 97, 232
siehe auch § 4 MHG

 

Die Umstellung des bisherigen Modus der Betriebskostenabrechnungen auf den Maßstab kleinerer Abrechnungseinheiten ist ohne vorherige Ankündigung zulässig.

AG Köln, Urteil vom 22.10.1996, Az. 1 C 466/96 WM 97,231
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Die Betriebskostenabrechnung (hier: Position Wasserkosten) darf nicht ausschließlich auf den Abschlagszahlungen gründen, die der Vermieter an das Versorgungsunternehmen geleistet hat.

AG Prenzlau, Urteil vom 03.09.1996, Az. 1 C 466/96 - WM 97, 230
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II. BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage.

AG Marsberg, Urteil vom 27.12.1996, Az. 1 C 256/96 - WM 97, 230
sihe auch §4 MHG, § 535 BGB, Anlage 3 zu § 27 II. BV

 

Die Kosten für die laufende Ungezieferbekämpfung, für Feuerschutzwartung, Pförtner und Notdiensttätigkeiten des Hausmeisters sind im Mietvertrag über eine Wohnung in einer besonders großen Wohnanlage als Betriebskosten vereinbar.

LG Köln, Urteil vom 12.02.1997, Az. 10 S 463/96 - WM 97, 230
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB, Anlage 3 zu § 27 II. BV

 

Die Vereinbarung über abzurechnende und weitere vom Mieter geschuldete Betriebskosten bedarf im Formularmietvertrag zur Wirksamkeit einer eindeutigen Bestimmung.

AG Bad Mergentheim, Urteil vom 09.06.1997, Az. 2 C 665/96 - WM 97; 439
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

In einem Mietvertrag über nicht preisgebundenen Wohnraum kann die Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter mit der formularmäßigen Regelung: "Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für die Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 zu zahlen", wirksam vereinbart werden; einer zusätzlichen Erläuterung des Betriebskatalogs bei Vertragsabschluß oder der Beifügung eines Abdrucks dieser Anlage bedarf es nicht (Bestätigung des Rechtsentscheides des BayOBLG vom 26.02.1984 - NJW 1984, 1761).

OLG Hamm 30 REMiet 3/97 vom 22.08.1997)

 

Herauslösung der Betriebskosten aus der Kostenmiete

Bei einem nach dem 30.04.1984 abgeschlossenen Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung kann der Vermieter durch einseitige Erklärung den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auch auf solche Kostenarten ausdehnen, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag noch nicht vereinbart war.
Dies gilt nur dann nicht, wenn die Umlage der betreffenden Kosten im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt.

LG Köln, Urteil vom 31.01.1991 - 6 S 261/90, WM 91, 259
siehe auch § 535 BGB, § 20 NMV, § 10 WoBindG

 

Die Umstellung der Kostenmiete durch Herausnahme der Betriebskosten aus der Durchschnittsmiete und Umlage der Betriebskosten bedarf einer Berechnung und Erläuterung in der schriftlichen Erklärung des Vermieters.

LG Kleve, Urteil vom 27.11.1991 - 6 S 96/91, WM 92, 201
siehe auch § 20 NMV, § 25 b NMV, § 8 a WoBindG, § 10 WoBindG

 

Versäumt der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung, entsprechend der seit dem 01.01.1987 gültigen Gesetzeslage alle Betriebskosten aus der Kostenmiete herauszurechnen, kann der Mieter die Betriebskosten zurückverlangen, die der Vermieter als Bestandteil der Kostenmiete erlangt hat.

AG Wuppertal, Urteil vom 29.05.1991- 34 C 47/91, ZMR 92, 549
siehe auch § 4 Abs. 7 NMV, § 25 b NMV, § 46 Abs. 2 II. BV, § 8 Abs. 2 WoBindG, § 10 WoBindG

 

Die entsprechende Anwendung des § 8 MHG auf eine Betriebstkostenumlagerklärung in 1991 ist ausgeschlossen.

AG Löbau, Urteil vom 02.11.1995 - 2 C 0327/95 - WM 96,155
siehe auch § 1 BetrKostUV, §11 BetrKostUV, § 8 MHG, § 11 MHG, § 14 MHG

 

Die Umstellung der Kostenmiete durch Herausnahme der Betriebskosten aus der Einzelmiete und die Bestimmung der Umlage der Betriebskosten bedarf der Beachtung der Formvorschrift des § 10 WoBindG, wenn mit der Mietenneuberechnung eine Mieterhöhung verbunden ist.

AG Altenkirchen, Urteil vom 05.09.1996 - 2 C 300/95 - WM 96, 625
siehe auch § 20 NMV, §25 b NMV

 

Zahlt der Mieter aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Mietzinsstruktur eine Teilinklusivmiete, in der alle Nebenkosten, von denen nur die Erhöhungsbeträge umgelegt werden können, enthalten sind, ist als Basisjahr zur Ermittlung der Erhöhungsbeträge nicht das Jahr des Vertragsabschlusses, sondern das Jahr zugrundezulegen, in dem zuletzt die Teilinklusivmiete erhöht wurde.

Urteil des AG Köln vom 12.09.1995 - 209 C 17/95, ZMR 96 III
siehe auch § 4 Abs. 1 MHG, § 27 II. BV

 

Die in der Kostenmiete/Durchschnittsmiete bei Beendigung der Mietpreisbindung noch enthaltenen Betriebskosten können hinsichtlich ihres Erhöhungsbetrages durch einseitige Erklärung des Vermieters (§ 4 Abs. 2 MHG) umgelegt werden.

LG Kiel, Urteil vom 01.12.1994 - 1 S 255/93, WM 95, 546
siehe auch § 20 NMV, § 4 MHG

 

Erhöhung der Betriebskosten

Die Erklärung zur Erhöhung der Grundmiete und zur Betriebskostenumlage bedarf zu ihrer Wirksamkeit bei Erstellung mit automatischen Einrichtungen der Unterschrift des Erklärenden oder seines handlungsberechtigten Vertreters; die Unterschrift muß nicht eigenhändig erfolgt sein.
Eheleute als Mieter (§ 100 Abs. 3 ZGB) sind in der Mieterhöhungserklärung eindeutig als vertragliche Erklärungsgegner zu bezeichnen; das Erhöhungsschreiben muß an beide Mieter gerichtet sein. Eine formalhaft alternative Adressierung ("Herrn/Frau X.") ist unzureichend.
Das aufgrund unwirksamer Erhöhungserklärung Erlangte muß der Vermieter herausgeben; insbesondere ein Großvermieter kann sich nicht auf mangelnde Rechtskenntnis berufen.

KrsG Cottbus-Stadt, Urteil vom 24.01.1992 - 40 C 77/91, WM 92, 109
siehe auch § 11 MHG

 

Der Zusammensetzung des höchstzulässigen Mietzinses ist nur dasjenige Bad zugrundezulegen, welches vom Vermieter eingebaut und voll funktionstüchtig ist. Ein Berechnungsfehler zur Zusammensetzung des Mieterhöhungsbetrages führt - anders als ein bloßer Rechenfehler - zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung.
Die Betriebskostenumlageerklärung bedarf zur Wirksamkeit der Bezeichnung der einzelnen, vom Vorauszahlungsbetrag abgedeckten Betriebskostenarten.

AG Naumburg, Urteil vom 13.10.1992 - 3 C 371/92, WM 92, 681
siehe auch § 11 MHG, § 1 BetrKostUV, § 2 BetrKostUV, § 9 BetrKostUV, § 11 BetrKostUV

 

Die Erhöhung der umlagefähig vereinbarten Betriebskosten während der Abrechnungsperiode muß der Vermieter dem Mieter nicht anzeigen. Die Betriebskosten sind bei der Jahresabrechnung der Vorauszahlungen anzusetzen. Das gilt auch bei Grundsteuererhöhung nach Wegfall der Grundsteuerermäßigung.

LG Bochum, Urteil vom 20.06.1990 AZ 10S50/90, WM 90, 522
siehe auch § 4 MHG

 

Zur Frage der Betriebskostenerhöhung gemäß § 4 Abs. 2 MHG bei (Teil-) Inklusivmiete.

OLG Karlsruhe, Beschluß vom 22.04.1993 - 3 ReMiet 1 /93, WM 93, 257
siehe auch § 4 Abs.2 MHG

 

Der Vermieter kann durch den Mietvertrag berechtigt sein, die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen in der laufenden Abrechnungsperiode zu verlangen.

AG Köln, Urteil vom 01.06.1994 - 201 C 63/94, WM 94, 612
siehe auch § 4 MHG

 

Eine Betriebskostenerhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG ist ebenso wie eine Betriebskostenabrechnung unwirksam, wenn sie lediglich Gesamtbeträge für die einzelnen Betriebskostenpositionen anführt, ohne diese nach Rechnungsdaten aufzuschlüsseln.
Eine Betriebskostenerhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG ist unzulässig, wenn sie auf Steigerungen der Betriebskosten beruht, welche nach einer Anhebung des Bruttokaltmietzinses gemäß § 2 Miethöhegesetz eingetreten sind.

LG Berlin, Urteil vom 11.08.1995 - 65 S 94/95, WM 95, 717
siehe auch § 4 MHG

 

1. Eine Erhöhung der Kostenmiete für eine preisgebundene Wohnung aufgrund des Neueinbaus von Aufzügen ist nur dann begründet, wenn der Einbau den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Diese Voraussetzungen sind nicht unbedingt bei der kompletten Erneuerung einer 30 Jahre alten Aufzugsanlage erfüllt, auch wenn der Einbau eines neuen Systems zwangsläufig aufgrund des zwischenzeitlich technischen Fortschritts eine gewisse Komfortverbesserung mit sich bringt. Dies schließt aber die Instandsetzungsbedürftigkeit der alten Anlage nicht aus und reicht andererseits allein nicht aus, um die Voraussetzungen des § 11 Abs. 6 II. BV als gegeben anzusehen.
2. Die wirksame Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen setzt deren genaue Berechnung und Erläuterung voraus.

Urteil des AG Köln vom 03.08.1995 - 222 C 186/95, ZMR 96, IV
siehe auch § 11 Abs. 6 II. BV, § 20 Abs. 4 NMV, § 4 Abs. 7 NMV

 

Die Anwendung der Kappungsgrenze des § 4 Absatz 3 BetrKostUV ist bei Anwendung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nicht zulässig.

AG Köthen, Urteil vom 18.06.1997, Az. 8 C 197/97 (IV)  - HKA 97, 47
siehe auch § 4 Abs. 3 BetrKostUV

 

1. Eine Betriebskostenerhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG ist unwirksam, wenn zwar die eigentliche Mieterhöhungserklärung unterschrieben ist, nicht jedoch die Erläuterung auf der Rückseite.
2. Eine Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG ist nur insoweit zulässig, als die Erhöhung nach dem Wirksamkeitszeitpunkt des letzten Erhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG eingetreten sind.

LG Berlin, Urteil vom 07.10.1996, Az. 61 S 8/96 - HKA 97, 42
siehe auch §2 MHG, § 4MHG

 

Eine Mitzinserhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei einem Bruttokalt - mietzins ist in Berlin, wenn dem bereits eine Erhöhung des (Bruttokalt-)Mitzinses nach § 2 MHG vorausgegangen ist, nur insofern gerechtfertigt, als das Ansteigen der Betriebskosten nach dem Wirksamwerden dieser Mieterhöhung geltend gemacht wird.

GK Berlin, Beschl. Rechtsentscheid vo 05.08.1997, Az. 8 RE-Miet 8850/96 - HKA 98, 4
siehe auch § 2 MHG, § 4 MHG

 

Verteilungsschlüssel und verschiedene Wirtschaftseinheiten

Führt die vertragsgemäße Abrechnung der Wasserkosten im Wohnhaus nach dem Maßstab der Wohnungsgrößen zu einer unbilligen Belastung eines (hier: alleinstehenden) Mieters, so kann der Mieter eine auf seinen Haushalt bezogene Einzelabrechnung verlangen, die der Anzahl der Personen im Haus Rechnung trägt.

LG Aachen, Urteil vom 24.05.1991 - 5 S 70/91, WM 91, 503
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG, § 21 NMV

 

Sprechen sich alle Mieter im Mehrparteienmiethaus für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels von festem Maßstab auf Personenschlüssel aus, so ist der Vermieter gehalten, die Betriebskosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr zukünftig personennah abzurechnene.

AG Weimar, Urteil vom 07.06.1996 - 10 C 42/96 - WM 97, 119
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG, § 14 MHG

 

Wird im Mietvertrag die Wohnung allein dem Hausgrundstück verwaltungsmäßig zugeordnet, so ist eine Betriebskostenabrechnung nach weitergehender Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit ausgeschlossen.

LG Köln, Urteil vom 31.01.1991 - 1 S 313/90, WM 91, 281
siehe auch § 4 MHG

 

Bei einheitlicher Grundsteuerbemessung, die nicht nach Wohn- und Gewerberaum trennt, ist im gemischt genutzten Gebäude die Aufteilung der Betriebskostenart im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen zulässig.

AG Essen-Steele, Urteil vom 20.10.1992 - 11 a C 394/92, WM 93, 198
siehe auch § 4 MHG, § 20 NMV

 

Aus der Betriebskostenabrechnung muß der Schlüssel der Kostenverteilung auf die Mietpartei ersichtlich sein. Die Hinnahme fehlerhafter Abrechnungen in der Vergangenheit bindet den Mieter nicht.

LG Essen, Urteil vom 07.09.1990 - 1 S 336/90, WM 91, 121
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Der Vermieter ist berechtigt, nach dem Einbau von (Kalt-) Wasseruhren den Abrechnungsschlüssel von der bisher praktizierten pauschalen Abrechnung auf die nach Verbrauch umzustellen. Den anfallenden Frischwassserverbrauch nach dieser Methode abzurechnen ist korrekter als die - ebenfalls zulässige - Methode der Umlage nach Personen.

AG Warendorf, Urteil vom 14.08.1992 - 10 C 187/92, HKA 92, 40
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Meßeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.
Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.

AG Wiesbaden, Urteil vom 22.11.1995 - 98 C 260/95 - 13 - WM 96, 96
siehe auch § 4 MHG

 

Für eine abgelaufene Abrechnungsperiode kann der Vermieter die ihm vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Umlageschlüssels der Betriebskosten nicht mehr geltend machen.
Die Betriebskostennachforderung kann im Einzelfall verwirkt sein, wenn der Mieter im Vertrauen darauf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, bestimmte Dispositionen getroffen hat.

OLG Hamburg, Urteil vom 08.01.1991 - 4 U 190/90, WM 92, 76
siehe auch § 4 MHG

 

Der Vermieter kann auf eine sachgerechte und angemessene Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels der Betriebskosten hinwirken.

AG Wiesbaden, Urteil vom 05.09.1991 - 98 C 552/91, WM 92, 630
LG Wiesbaden, Urteil vom 06.04.1992 - 1 S 490/91, WM 92,630
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Der Vermieter ist grundsätzlich befugt, die Wasserkosten im Verhältnis der angemieteten Wohnflächen umzulegen, wobei auftretende Ungenauigkeiten vom Mieter hinzunehmen sind.

AG Duisburg, Urteil vom 18.12.1992 - 2 C 759/92, ZMR 93, 172
siehe auch § 20 NMV, § 27 II. BV

 

Die Abrechnung der Betriebskosten Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Aufzug nach Wohnflächenmaßstab ist nicht unbillig, wenn der Vermieter eine Abrechnung nach Personenschlüssel nur unter Verwaltungsmehraufwand erstellen kann und die begünstigte Einzelperson lediglich 50 % anteilige Betriebskostenersparnis erhalten würde.

LG Aachen, Urteil vom 04.06.1993 - 5 S 58/93, WM 93, 410
siehe auch § 21 NMV, § 535 BGB, § 4 MHG

 

Ist der Umlagemaßstab für die Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart, entspricht es der Billigkeit, die verbrauchsunabhängigen Kosten nach einem Maßstab umzulegen, der die Beträge zu einer kalkulierbaren Größe für die Mieter macht (hier: Wohnungsgröße).

AG Wuppertal, Urteil vom 18.02.1993 - 96 C 550/92, WM 93, 685
LG Wuppertal, Beschluß vom 12.08.1993 - 9 S 118/93, WM 93, 685
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Die Abrechnung des Wassergeldes innerhalb einer Wirtschaftseinheit nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht bereits deshalb unbillig, weil der Verbrauch in den einzelnen Häusern unterschiedlich ist.

LG Siegen, Urteil vom 30.01.1991 - 3 S 420/90, WM 91, 281
siehe auch § 4 MHG

 

1. Der zur Abrechnung von Betriebskosten einmal vereinbarte und vom Vermieter bestimmte Verteilerschlüssel ist für beide Vertragspartner bindend. Eine abändernde Regelung kann nur vom Vermieter und Mieter gemeinsam getroffen werden.
2. Alleine aus dem Umstand, daß der Mieter den auch den vorhergehenden Betriebskostenabrechnungen zugrundegelegten, jedoch vom Mietvertrag abweichenden Verteilerschlüssel nie beanstandet hat, kann nicht auf einen dahingehenden Rechtsbindungswillen geschlossen werden, daß der Mieter mit dem vom Vermieter verwandten Verteilerschlüssel bislang einverstanden war. Der Vermieter kann sich insoweit nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die Zahlungen des Mieters so verstanden zu haben, daß dieser damit einverstanden sei, einen anderen als den vereinbarten Verteilerschlüssel zu akzeptieren.

AG Köln, Urteil vom 15.06.1994 - 201 C 63/94, ZMR II/95
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilungsschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, daß dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verläßliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe Unwilligkeit vorlagen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.07.1994 - 24 S 66/94 - M 96,777
siehe auch § 4 MHG, §315 BGB, § 316 BGB

 

Die Berücksichtigung einer Haushaltswaschmaschine in der Wasserabrechnung nach Personenzahl ist grundsätzlich fehlerhaft.

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 10.05.1994 - 24 C 512/93, WM 94, 549
siehe auch § 4 MHG

 

Die Abrechnung der Wasserkosten nach dem festem Umlageschlüssel der Wohnflächen ist nicht zu beanstanden.

AG Duisburg, Urteil vom 18.12.1992 - 2 C 759/92, WM 94, 549
siehe auch § 21 NMV, § 535 BGB, § 4 MHG

 

Die Befugnis des Vermieters zur Änderung des Abrechnungsmaßstabes zu den Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung und der Müllabfuhr besteht nur, wenn der neue Maßstab gerechter als der bisherige ist.

AG Münster, Urteil vom 04.10.1994 - 4 C 273/94, WM 94, 613
siehe auch § 4 MHG

 

Auch bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung ist die Kappungsgrenze der Betriebskostenumlageverordnung zu beachten.

AG Halberstadt, Urteil vom 21.06.1995 - 6 C 94/95, WM 95, 489
siehe auch  § 4 BetrKostUV, § 14 MHG

 

Der Mieter kann sich auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 4 Abs. 2 BetrKostUV auf die Kappungsgrenze nach § 4 Abs. 3 BetrKostUV berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnittswerten der anderen Mieter des Hauses liegt.

LG Zwickau, Urteil vom 21.11.1995 - 6 S 170/95 - HKA 96, 11
siehe acuh § 4 BetrKostUV

 

Ist als Verteilungsschlüssel die Personenzahl vereinbart worden, sind nur die tatsächlich wohnenden Personen und keine Besucher anzugeben.

AG Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91, HKA 96, 2
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

1. Für die Kosten des Betriebes zentraler Warmwasserversorgungsanlagen in Häusern, in denen keine zentrale Heizungsanlage besteht, gilt im Beitrittsgebiet keine Kappungsgrenze von 0,40 DM/m².
2. Wenn eine Warmwasserversorgungsanlage aufgrund technischer Überalterung einen außerordentlich hohen Bedienungsaufwand erfordert und angesichts der damit verbundenen Lohnkosten nur extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb einer reinen Warmwasserversorgungsanlage ist im Größenbereich von 1,20 DM/m² anzusiedeln.

AG Mitte, Urteil vom 31.05.1995 - 4 C 465/94 - WM 96,156
LG Berlin, Urteil vom 13.11.1995 - 67 S 262/95
siehe auch § 4 BetrKostUV, § 537 BGB

 

1. Die Kappungsgrenze für Heiz- und Warmwasserkosten nach der Betriebskostenumlagenverordnung ist auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung zu beachten.
2. Der Mieter kann sich auch auf die Kappungsgrenze berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnittswerten der anderen Mieter des Hauses liegt.
Eine Ausnahme davon besteht bei einer vom Vermieter zu beweisenden sittenwidrigen Schädigung durch den Mieter. Unentschieden bleibt, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen positiver Forderungsverletzung geltend machen kann.

LG Zwickau, Urteil vom 21.11.1995 - 6 S 170/95 - WM 96, 230
siehe auch § 4BetrKostUV, § 14 MHG, § 535 BGB

 

Erweist sich der für die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten maßgebende Schlüssel wegen nachträglicher Änderungen der Größe einzelner Wohnungen aufgrund von Auflagen der Baubehörde nicht mehr als sachgerecht, besteht gleichwohl unter dem Gesichtspunkt der groben Unbilligkeit kein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilschlüssels, sofern die nicht gerechtfertigte Kostenmehrbelastung hinsichtlich weniger als der Hälfte der Gesamtkosten nur 22 % beträgt.

BayObLG, Beschl. vom 10.11.1994; Az.: 2 Z BR 100/94, HKA 95, 40, NJW-RR 1995, S. 529 f.
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Die vertragsgemäße Umlage der Heizungskosten nach der Wohnfläche der beheizten Räume schließt die Kappung der Heizkosten nach der anrechenbaren Wohnfläche der Wohnung nicht aus.

AG Neubrandenburg, Urteil vom 14.07.1994, Az. C 619/94, HKA 1994, 43, 44
siehe auch § 1 BetrKostUV, § 2 BetrKostUV, § 4 BetrKostUV

 

Wird im Beitrittsgebiet eine ofenbeheizte Wohnung vom Vermieter nur mit Warmwasser versorgt, so beträgt die Kappungsgrenze des § 4 Abs. 3 BetrKostUV für die umlegbaren Warmwasserkosten 0,40 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.10.1994, Az. 2 C 392/94), HKA 95, 12
siehe auch § 4 BetrKostUV

 

Ist im Mietvertrag der Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr nicht vereinbart, so ist die Bestimmung des Maßstabes der Wohnungsgröße grob unbillig, sofern eine Abrechnung nach der Anzahl der im Haus lebenden Personen für den betroffenen Mieter zu einer Halbierung der anteiligen Betriebskosten führen würde.
Eine Änderung des Verteilungsmaßstabes kann der benachteiligte Mieter nur für die Zukunft verlangen, da (hier) dem Vermieter eine Änderung der bereits erstellten Abrechnungen unzumutbar ist.

AG Lippstadt, Urteil vom 04.07.1995 - 6 C 243/95, WM 95, 594
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Die Aufteilung der auf die Gewerbeobjekte und den Wohnraum im Gebäude entfallenden Betriebskostenanteile bedarf in der Betriebskostenabrechnung keiner Darlegung im einzelnen, wenn der Maßstab dem Mieter aus vorausgegangenen Abrechnungen bekannt ist.

AG Hamburg, Urteil vom 27.04.1995 - 49 C 64/95, WM 95, 660
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Der vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Verteilungsmaßstab entspricht (hier) nicht der Billigkeit, wenn in dem Gebäude mit Wohnflächen und Gewerbeflächen die anteiligen Grundsteuern und Kosten der Gebäudeversicherungen nach einheitlichem Flächenmaßstab umgelegt werden.

AG Gütersloh, Urteil vom 04.11.1994 - 14 C 315/94, WM 95, 660
siehe auch § 4 MHG

 

Die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung über Wohnraum in einem gemischt genutzten Gebäude bedarf der Erläuterung zu Umlage oder Verteilung der auf die Gewerbeeinheiten erfahrungsgemäß anfallenden Bewirtschaftungskosten des Gebäudes.

AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 26.05.1995 - 96 C 627/94, WM 95, 718
siehe auch § 4 MHG, § 2 BetrKostUV

 

Bei Betriebskostenabrechnung nach anteiligen Quadratmetern der Wohnung sind in einer Reihenhausanlage die Gesamtkosten auf die gesamten Wohnflächen vorab zu beziehen. Soweit Reihenhäuser privatisiert worden sind und des weiteren in privatisierten Häusern Strom- und Wasserverbrauch für Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, ist dem jeweils durch Kostenabzug vorab Rechnung zu tragen.

AG Görlitz, Urteil vom 17.11.1995 - 9 C 0791/95, WM 96, 48
siehe auch § 4 MHG, § 11 MHG, § 1 BetrKostUV, § 3 BetrKostUV, § 259 BGB

 

Der Vermieter trägt die Betriebskosten, die auf die unvermietete Wohnung im Gebäude anteilig umlagefähig sind.

AG Coesefeld, Urteil vom 20.06.1995 - 98 C 260/95 - 13 - WM 96, 96
siehe auch § 4 MHG

 

Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Meßeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.
Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.

AG Wiesbaden, Urteil vom 22.11.1995 - 98 C 260/95 - 13, WM 96, 96
siehe auch § 4 MHG

 

Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude in der Betriebskostenabrechnung zu einer Wirtschaftseinheit ist nicht zulässig, wenn gemeinsames Merkmal der Gebäude allein ihre Belegenheit im Stadtgebiet ist; dies gilt auch, wenn die Bewirtschaftung (hier: Gartenpflege) durch vereinheitlichte Auftragsvergabe an Dritte eine kostengünstige Pauschalpreisgestaltung erlaubt.

AG Siegen, Urteil vom 29.12.1995 - 5 C 2196/95 - WM 96, 426
siehe auch § 4 MHG

 

Wird der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche verteilt, so sind die tatsächlichen Quadratmeterzahlen der einzelnen Wohnungen maßgebend und nicht die in den Mietverträgen angegebenen Größen.

AG Hamburg, Urteil vom 27.03.1996 Az. 41 a C 2072/95 - HKA 97, 36
siehe auch § 4 MHG

 

Mehr oder weniger häufige Besuche bei einer Mietpartei sind ohne Auswirkung auf die Personenzahl im Miethaus, die dem Umlageschlüssel der Betriebskosten zugrunde liegt.

AG Ahaus, Urteil vom 13.11.1996 Az. 5 C 788/96 - WM 97, 232
siehe auch § 4 MHG

 

Ist der für die Bemessung der Wasser- ud Abwasserkosten maßgebliche Frischwasserverbrauch im Wohnhaus nicht mehr aufklärbar, errechnet sich im Mietvertragverhältnis sachgerecht eine abzurechnende Verbrauchsmenge nach Durschnitswerten zweier (hier: nahfolgender) Abrechnungsperioden.

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 27.05.1997, Az. 24 C 580/95 - WM 1998, 109
siehe auch § 4 MHG

 

Hat der Vermieter die Umlage der Heizungskosten und entsprechend die Vorauszahlungen des Mieters nach der Wohnfläche der beheizten Räume bestimmt, so ist er auch für die Jahresabrechnung an diese Wohnflächenbestimmung gebunden.

AG Neubrandenburg, Urteil vom 28.01.1994 - C 870/93 - WM 94, 379

 

Vermieterwechsel

Der während der Abrechnungsperiode als Vermieter aus dem Mietvertrag ausgeschiedene Grundstücksveräußerer muß nicht über die Betriebskosten-vorauszahlungen abrechnen, die der Mieter an ihn als Voreigentümer und Vermieter geleistet hat.

AG Coesfeld, Urteil vom 22.05.1992 - 6 C 44/92, WM 92, 379
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Wechselt die Person des Vermieters während einer Abrechnungsperiode, so muß der neue Vermieter über die gesamte Verbrauchsperiode und die während dieser Zeit geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen.

AG Hamburg, Urteil vom 16.04.1992 - 48 C 1192/91, WM 92, 380
siehe auch § 535 BGB, § 571 BGB, § 572 BGB, § 4 MHG

 

Der durch Erwerbsgeschäft in den Mietvertrag als Vermieter eingetretene Vermieter ist nicht verpflichtet, Betriebskosten der Abrechnungsperiode aus der Zeit vor dem Übergang des Eigentums an ihn abzurechnen, soweit er die Nebenkostenvorauszahlungen nicht erhalten hat.
Wird vom Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung nicht abgerechnet, ist die Vorauszahlung an den Mieter zu erstatten.

LG Lüneburg, Urteil vom 28.11.1991 - 1 S 212/91, WM 92, 380
siehe auch § 4 MHG, § 571 BGB

 

1. Die Wirkungen des § 571 BGB können nur eintreten, wenn im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch das Mietverhältnis noch fortbesteht.
2. § 572 BGB ist auf Guthaben des Mieters aus überzahlten Nebenkosten nicht entsprechend anwendbar.
3. Die Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters wegen überzahlter Nebenkosten geht dann nicht auf den Grundstückserwerber über, wenn sie vor dem Eigentumswechsel entstanden ist.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.04.1994 - 10 U 155/93 , WM 94, 477
siehe auch § 535 BGB, § 571 BGB, § 572 BGB

 

Läßt die Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob der Hausverwalter für den alten oder den neuen Vermieter abrechnet, darf der Mieter im Zweifel davon ausgehen, daß die Abrechnung im Namen des neuen, derzeitigen Vermieters erteilt wird. Das ihm zustehende Abrechnungsguthaben kann der Mieter dann von dem neuen Eigentümer fordern.

AG Hamburg, Urteil vom 09.12.1994 - 39b C 1412/94, WM 95, 660
siehe auch § 4 MHG

 

Einsicht in die Abrechnungsunterlagen

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, auch durch einen beauftragten Dritten beim Vermieter Einsicht in die Originale der Betriebskostenabrechnung zu nehmen.

AG Hamburg, Urteil vom 29.01.1991 - 46 C 1689/90, WM 91, 282
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Der Mieter kann die Übersendung der Abrechnungsunterlagen in Kopie gegen Kostenerstattung verlangen.

AG Oldenburg, Urteil vom 10.06.1992 - 19 C 276/92 III, WM 93, 412
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Der Mieter hat zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsicht in die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen des Hauses.

AG Garmisch-Partenkirchen, Beschluß vom 04.09.1995 - 6 C 501/95 - WM 96,155
siehe auch § 4 MHG, § 6 HKVO

 

Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung ist nicht fällig, solange der Vermieter nicht die verlangte vollständige Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung gewährt hat.

AG Siegburg, Urteil vom 17.05.1991 - 9 C 549/90, WM 91, 598
siehe auch § 259 BGB, § 4 MHG

 

Solange der Vermieter dem Mieter, der gegen Übernahme der Kosten um Übersendung der Fotokopien der Abrechnungsunterlagen gebeten hat, diese nicht übermittelt hat, ist ein Abrechnungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig.
Betriebskosten (hier: Hausmeisterkosten), die erheblich über den ortsüblichen Kosten liegen, sind vom Vermieter besonders zu erläutern; unwirtschaftlich übersetzte Kosten unterliegen der gerichtlichen Angemessenheitsprüfung.

AG Köln, Urteil vom 11.04.1996 - 215 C 254/95 - WM 96,629
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Der Mieter der Wohnung hat Anspruch auf Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung oder wahlweise auf Überlassung von Kopien der Unterlagen gegen Kostenersatz. Erfüllt der Vermieter den Anspruch nicht, ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig.

AG Bonn, Urteil vom 28.05.1996 - 8 C 149/96 - WM 96,629
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Der Mieter ist berechtigt, gegen Kostenerstattung vom Vermieter die Herausgabe von Kopien der Berechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung zu verlangen.

AG Köln, Urteil vom 09.12.1991 - 222 C 493/91, WM 92, 201
siehe auch § 259 BGB, § 4 MHG

 

Die Frage, ob die Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung an den Mieter für den Vermieter unwirtschaftlich ist, ist auch in Hinsicht darauf zu bedenken, daß die Einsichtnahme des Mieters in die Belege ebenfalls Kosten und Organisationsaufwand erfordert.

AG Köln, Urteil vom 14.09.1995 - 222 C 278/95 - WM 96,426
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Dem Verlangen des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf Ablichtungen der Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung ist unabhängig von der Zahl der Kopien gegen Kostenerstattung nachzukommen.

AG Brühl, Urteil vom 10.01.1992 - 24 C 403/91, WM 92, 201
siehe auch § 29 NMV

 

Das Recht des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auf die Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat.

LG Mannheim, Urteil vom 16.08.1995 - 4 S 47/95 - WM 96,630
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Ein Bestreiten mit "Nichtwissen" der Kostenansätze durch den Mieter ist nicht zulässig, wenn dieser von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.

LG Hannover, WM 1990, 228
siehe auch § 259 BGB, § 4 MHG

 

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Überlassung der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.
Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Er ist aber auf sein Recht der Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen beschränkt, wenn der Vermieter am Ort der Mietwohnung Einsicht gewährt, sich dort seine Verwaltung befindet, dem Mieter die Einsichtnahme unschwer möglich ist und die Alternative der Übersendung von Kopien wegen unverhältnismäßigen Aufwands entfällt.
Ist der Mieter gleichzeitig Mitglied in der vermietenden Wohnungsgenossenschaft, folgt aus dem satzungsgemäßen Mitgliedschaftsrecht auf Überlassung von Kopien des Jahresabschlusses kein Anspruch auf Überlassung weiterer, zugrundeliegender Belege-Kopien.

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 10.01.1996 - 3 a C 1154/95 - WM 96,349
siehe auch § 259 BGB, § 535 BGB, § 4 MHG

 

Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung ist nicht fällig, solange der Vermieter nicht die verlangte vollständige Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung gewährt hat.

AG Siegburg, Urteil vom 17.05.1991, Az. 9 C 549/90

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung zu gewähren. Auf die Übersendung von Fotokopien der Belege ist der Mieter nicht verwiesen, wenn überhöhte Kopiekosten (hier: 1,- DM/Seite) gefordert werden.

AG Langenfeld, Urteil vom 7.3.1996, Az. 23 C 547/95

Ist der Vermieter zur Rechnungslegung der Betriebskosten verurteilt worden, so hat er eine neue gesonderte Abrechnung zu erteilen und dieser Abrechnung die erforderlichen Belege beizufügen; geeignete Belege sind nicht die Eigenbelege, soweit es um Zahlungen an Dritte geht.

LG Kiel, Beschluß vom 15.03.1996 - 4 T 37/96 - WM 96,631
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Ist der Sitz des Vermieters/Verwalters nicht am Ort der Mietwohnung, so kann der Mieter die Übersendung von Ablichtungen der Abrechnungsunterlagen gegen Erstattung der Kopiekosten (0,50 DM/Seite) verlangen.

AG Ahaus, Urteil vom 15.10.1992, Az. 5 C 361/92

 

Erforderlichkeit der eingestellten Betriebskosten

Betriebskosten aus einer zurückliegenden, abgeschlossenen Abrechnungsperiode können in die Abrechnung nicht aufgenommen werden.
Bestreitet der Mieter die Erforderlichkeit entstandener Kosten, so muß der Vermieter die Erforderlichkeit der Betriebskosten beweisen.

AG Tübingen, Urteil vom 17.07.1990 - 8 C 1743/89, WM 91, 122
siehe auch § 4 MHG

 

Der Vermieter ist nicht berechtigt, über eine Gesellschaft, deren Geschäftsführer und Komplementär er ist, Brennstoffe zu den Kosten eines Wärmelieferungsvertrages zu beziehen, die er bei unmittelbarem Einkauf billiger beziehen kann, und die erhöhten Kosten als Betriebskosten umzulegen.

LG Hannover, Urteil vom 07.06.1993 - 18 S 154/92 - WM 96,776
siehe auch § 4 MHG, § 7 HKVO

 

Der Vermieter ist verpflichtet, nur solche Kosten in die Abrechnung einzustellen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Der Vermieter erhält die Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter nur als Treuhänder und ist deshalb zum sparsamen Umgang mit den Vorauszahlungen verpflichtet.

AG Köln, Urteil vom 27.12.1990 - 222 C 471/90, WM 91, 701
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Der Vermieter darf nur die tatsächlich entstandenen und erforderlichen Kosten ansetzen. Er unterliegt dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und muß bei der Auftragsvergabe die Belange des Mieters berücksichtigen.

OLG Koblenz, MDR 1986, 59
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Nach vorbehaltlosem Ausgleich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung kann nur im Einzelfall eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung gerechtfertigt sein.

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.1989 - 4 U 66/89, WM 91, 598
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Zahlt der Mieter die geforderte Nebenkostennachzahlung, ist der Vermieter aus einer späteren weitergehenden Betriebskostenabrechnung nicht mehr berechtigt.

AG Ludwigshafen, Urteil vom 01.08.1991 - 2 e C 182/91, WM 91, 504
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Die nachträgliche Betriebskostenforderung bezüglich versehentlich nicht abgerechneter Betriebskosten ist ausgeschlossen, soweit über den Abrechnungszeitraum bereits abgerechnet worden war und die Abrechnungsperiode mehr als ein Jahr zurückliegt.

AG Gronau, Urteil vom 21.03.1996 - 2 C 518/95 - WM 96,284
HKA 96,16
siehe auch § 4 MHG

 

Hat der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erteilt und dabei eine Rechnung übersehen, die bei Erteilung der Abrechnung bereits fällig und bekannt war, ist er gehindert, diese noch später nachzuerheben. Der verspäteten Umlage dieser Position steht der Einwand der Verwirkung entgegen. Etwas anderes gilt, wenn von einer Behörde für vergangene Abrechnungszeiträume erst nach Erteilung der Abrechnung noch Gebührenbescheide gegen den Vermieter ergehen.

AG Jülich, Urteil vom 13.08.1990 - 4 C 329/90, ZMR 92, 27
siehe auch § 535 BGB

 

Erweisen sich Betriebskostenabrechnungen als sachlich falsch, nachdem die jeweiligen Salden längst ausgeglichen worden sind, so kann der Vermieter eine Korrektur zu seinen Gunsten nur in dem Ausnahmefall durchsetzen, daß mit Bekanntwerden neuer Abrechnungstatsachen ein Saldo erheblicher Größenordnung errechnet werden kann.

LG Koblenz, Urteil vom 27.02.1997, Az. 12 S 340/96 -   WM 97, 685
siehe auch § 4 MHG

 

Abrechnungsfristen

Bei der Frist nach § 20 Absatz 3 Satz 2 der Neubaumietenverordnung (NMV) handelt es sich um eine Ausschlußfrist. Nimmt der Vermieter eine Klage, deren Gegenstand die Betriebskostenabrechnung ist, zurück, so lebt bei der späteren Zuleitung die Ausschlußfrist wieder auf.

AG Bergheim, Urteil vom 12.07.1993 - 24 C 265/93, HKA 93, 43
siehe auch § 20 NMV

 

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monate nach der Abrechnungsperiode verpflichtet.

AG Bingen, Beschluß vom 03.05.1991 - 2 C 205/91, WM 91, 561; NJW 91, 836
siehe auch § 4 MHG, § 20 NMV

 

Im preisgebundenen Wohnungsbau richtet sich die Abrechnungsfrist für Heiz- und sonstige Nebenkosten nach § 20 Abs. 3 NMV. Nach der bis zum 19.10.1990 geltenden Fassung mußte die Abrechnung innerhalb von 9 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes erfolgen. Seit dem 19.Oktober 1990 gilt die Neufassung des § 20 Abs. 3 NMV, wonach Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden müssen. Allerdings entfaltet die Neufassung keinerlei Rückwirkung, sondern gilt erstmals für Abrechnungszeiträume, die nach dem 19.Oktober 1991 enden.

LG Aachen, Beschluß vom 01.08.1991 - 5 T 235/91, HKA 91, 40
siehe auch § 20 NMV

 

Erfüllt erst eine - verspätete - Berichtigung der Betriebskostenabrechnung die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, kann der Vermieter keine Nachforderungen geltend machen, weil sonst die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV umgangen würde.

AG Neukölln, Urteil vom 14.01.1994 - 16 C 192/93, HKA VI/94
siehe auch § 20 NMV

 

Die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach einem einschlägigen Prozeß zwischen den Mietparteien unverzüglich neu erstellt und dem Mieter zuleitet.

AG Köln, Urteil vom 15.02.1995 - 207 C 507/94, WM 95, 399
siehe auch § 20 NMV

 

Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter des der Preisbindung unterliegenden Wohnraums spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach der Abrechnungsperiode zuzuleiten.

AG Potsdam, Urteil vom 16.06.1995 - 26 C 492/94, WM 95, 545; HKA 95, 32
siehe auch § 1 BetrKostUV, § 20 NMV

 

Der Vermieter leitet die Betriebskostenabrechnung dem Mieter fristgerecht zu, wenn er sie vor Ablauf der Jahresfrist (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV) an den Mieter absendet.

AG Bremen, Urteil vom 04.11.1994 - 7 C 321/94, WM 95, 593
siehe auch § 20 NMV

 

Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, die bestimmt, daß die Abrechnung des Vermieters über die Betriebskosten jährlich bis zum 30. Juni zu erfolgen hat, ist grundsätzlich keine vereinbarte Ausschlußklausel.

LG Limburg, Urteil vom 08.01.1997 - 3 S 133/96 - WM 97,120

siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Hat der Mieter entsprechend der Betriebskostenumlageverordnung (BetrKostUV) monatliche Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Betriebskosten geleistet, dann muß der Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zuleiten.

AG Potsdam, Urteil vom 20.03.1995, Az. 26 C 283/94, HKA 95, 44; WM 95, 718
siehe auch § 1 BetrKostUV

 

Erstellt der Vermieter nach einem einschlägigen Prozeß zwischen den Mietparteien die Betriebskostenabrechnung unverzüglich neu und leitet sie ohne Verzug dem Mieter zu, so kommt die Ausschlußfrist des § 29 Abs. 3 S. 4 NMV nicht in Betracht.

AG Köln, Urteil vom 15.02.1995, Az. 207 C 507/94, HKA 95, 28
siehe auch § 29 NMV

 

Von § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV abweichende mietvertragliche Vereinbarungen, wonach der Vermieter zu einem früheren Zeitpunkt als in dieser Vorschrift vorgesehen abzurechnen hat, sind wirksam.

AG Schöneberg, Urteil vom 06.06.1996 - 18 C 139/96 - HKA 96,32
siehe auch § 20 NMV

 

Fehlen oder verspätete Abrechnung

Zahlt der Mieter vorbehaltlos den vom Vermieter geforderten Nachzahlungsbetrag aus einer Heizkostenabrechnung, so ist er zum Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Verbrauchskosten beweispflichtig.

AG Hamburg Wandsbek, Urteil vom 07.04.1989 - 715 C 484/88, WM 91, 122
siehe auch § 4 MHG, § 259 BGB

 

Rechnet der Vermieter über die Heizkostenvorauszahlung trotz Abmahnung nicht ab, so kann der Mieter die Rückzahlung verlangen.

AG Oberhausen, Urteil vom 26.05.1992 - 32 C 174/92, WM 93, 68
siehe auch § 535 BGB

 

Der Vermieter ist berechtigt, die vertraglich vereinbarten Betriebskosten auch dann zukünftig abzurechnen, wenn er über Jahre hinaus einen Teil der Betriebskosten nicht abgerechnet hat.

AG Neuss, Urteil vom 10.11.1989 - 36C258/89, WM 90, 85
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Rechnet der Vermieter über die erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen pflichtwidrig nicht ab, kann der Mieter die gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen.

LG München II, Urteil vom 10.01.1991 - 8S1543/90, WM 91, 158
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Ist die innerhalb der 12-monatigen Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV erfolgte Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß, so kann der Vermieter diese Ausschlußfrist nicht dadurch umgehen, daß er die ursprünglich unwirksame Abrechnung nach dieser Frist noch einmal nachbessert.

LG Berlin, Urteil vom 08.07.1994 - 64 S 92/94, HKA 94, 35
siehe auch § 20 NMV

 

Der auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch genommene Vermieter ist - vorbehaltlich des Gesichtspunktes prozessualer Verspätung - nicht gehindert, eine Abrechnung noch in der Berufungsinstanz vorzutragen.

LG Gießen, Urteil vom 06.04.1994 - 1 S 471/93, WM 94, 694
siehe auch § 4 MHG

 

Verjährung und Verwirkung

Rückforderungsansprüche des Mieters nicht verbrauchter Vorauszahlungen verjähren gemäß § 197 BGB in 4 Jahren.

OLG Hamburg, RE vom 19.01.1988 - 4 U 242/87, NJW 88, 1097
siehe auch § 197 BGB

 

Nachforderungen des Vermieters verjähren gemäß § 197 BGB in 4 Jahren.

OLG Düsseldorf, ZMR 90, 411
siehe auch § 197 BGB

 

Die Verjährungsfrist für die Nachforderung des Vermieters beginnt mit dem Zugang der Abrechnung bei dem Mieter.

BGH RE vom 19.12.1990, WM 91, 151
siehe auch § 197 BGB

 

Ein Umstandsmoment, das die Verwirkung einer Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung anzunehmen gestattet, kann darin erkannt werden, daß der Vermieter zwar die Heizkosten regelmäßig abgerechnet hat, sonstige Betriebskosten aber erstmalig nach Beendigung des Mietvertrages nachfordert.

LG Hannover, Urteil vom 14.02.1991 - 3 S 331/90, WM 91, 599
siehe auch § 4 MHG (§ 242 BGB), § 535 BGB

 

Die Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ist verwirkt, wenn der Vermieter weitere drei Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist verstreichen läßt, nach mehreren Jahren erstmalig wieder über Betriebskosten abrechnet und nach Beendigung des Mietverhältnisses rückständigen Mietzins einklagt, ohne sich die Nachforderung von bisher nicht abgerechneten Betriebskosten vorzubehalten.

LG Berlin, Urteil vom 04.12.1990 - 64 S 335/90, ZMR 92, 543
siehe auch § 535 BGB, § 20 NMV

 

Das notwendige Zeitmoment der Verwirkung einer Betriebskostennachforderung ist ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode gegeben. Das Umstandsmoment kann bei verspäteter Abrechnung vor Verjährung der Nachzahlungsforderung erfüllt sein. Ein zu berücksichtigender Umstand ist der Vertrauenstatbestand beim Mieter, daß die vertraglichen Vorauszahlungen kostendeckend seien, und die Förderung dieses Vertrauens durch unterlassene Abrechnungen.

LG Hannover, Urteil vom 06.03.1996 - 1 S 145/95 - WM 96,427
siehe auch § 242 BGB, § 535 BGB, § 4 MHG, § 20 NMV

 

Nach dem vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos ist der Vermieter grundsätzlich mit Nachforderungen - auch aufgrund einer korrigierten Abrechnung - ausgeschlossen.

AG Hamburg, Urteil vom 12.06.1996 - 40 b C 11/96 - WM 96,777
siehe auch § 4 MHG

 

Erhebt ein Vermieter nicht die im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung von Betriebsnebenkosten, so kann er diese nicht im nachhinein im Wege der Betriebskostenabrechnung nachverlangen; die Forderungen sind verwirkt.
Vorauszahlungen sind nach § 4 Abs. 1 MHG in angemessener Höhe zu den zu erwartenden tatsächlichen Betriebskosten zu vereinbaren. Monatliche beziehungsweise vierteljährliche Vorauszahlungen sind als angemessen und daher zulässig anzusehen.

LG Berlin, Urteil vom 25.02.1993 - 62 S 401/92, HKA 93, 40
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Wird der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Saldo vorbehaltlich zwischen den Parteien ausgeglichen, so ist jede Partei mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen, die bereits bei Rechnungserteilung hätten geltend gemacht werden können.

AG Aachen, Urteil vom 03.05.1994 - 8 C 728/93, WM 94, 436
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorschüssen unterliegt jedenfalls dann der kurzen Verjährung des § 197 BGB, wenn für die periodisch geleisteten Vorauszahlungen von vornherein ein Rechtsgrund fehlte.

OLG Hamm, Urteil vom 01.03.1995, Az. 30 U 178/94, HKA 95, 27
siehe auch § 197 BGB

 

Mit einem gemäß § 558 BGB verjährten Schadensersatzanspruch kann der Vermieter nicht gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen zuviel vorausgezahlter Heizkosten aufrechnen, wenn der Vermieter die Heizkostenabrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist erteilt hat.

AG Eschweiler, Urteil vom 07.12.1994 - 6 C 464/94, WM 96, 99
siehe auch § 558 BGB; § 4 MHG

 

Eine Verwirkung der Nachforderung von Betriebskosten tritt nicht schon deshalb ein, weil der Vermieter nicht binnen einer angemessenen Frist abgerechnet hat. Vielmehr muß der Mieter - will er sich darauf berufen - bestimmte Umstände substantiiert darlegen, die den Schluß zulassen, er habe darauf vertrauen dürfen, daß er wegen Nachforderungen nicht mehr in Anspruch genommen werde.

LG Gießen, Urteil vom 12.06.1996 - 1 S 56/96 - HKA 96,32
siehe auch § 197 BGB, § 242 BGB, § 535 BGB

 

Leitet der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach der Abrechnungsperiode zu, ist er mit einem Nachzahlungsanspruch nicht ausgeschlossen, wenn seine Abrechnungspflicht aus der Betriebskostenumlageverordnung folgt und eine Verwirkung des Anspruchs aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen nicht anzunehmen ist.

AG Weißwasser, Urteil vom 20.08.1996 - 3 C 0425/96 - WM 96,627
HKA 96,32
siehe auch § 1 BetrKostUV, § 20 NMV, § 4 MHG

 

Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung gegen den gewerblichen Zwischenvermieter von Wohnraum ist verwirkt, wenn der Vermieter entgegen dem Mietvertrag die Betriebskostenabrechnung verspätet vorlegt.

AG Neuss, Urteil vom 16.03.1994 - 44 C 19/94 - WM 97,121
siehe auch § 535 BGB, § 242 BGB

 

Die Überschreitung der Jahresabrechnungsfrist zu den Betriebskosten der preisgebundenen Neubauwohnung führt zu einem Ausschluß des Vermieters mit Nachforderungen. Dies gilt nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem 29.08.1990 endeten. Nachforderungen aus diesen Zeiträumen können verwirkt sein. Allein ein Zeitablauf von vier Jahren und ein Wechseln der Mietwohnung im Bestand des Vermieters begründen aber keine Verwirkung.

LG Trier, Urteil vom 29.08.1996 - 3 S 107/96 - WM 96,715
siehe auch § 20 NMV

 

Vorauszahlungen

Ist die Abrechnungsfrist verstrichen, ist der Mieter berechtigt, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Erteilung der Abrechnung zurückzubehalten.

BGH, RE vom 11.04.1984 - VIII ARZ 16/83, WM 84, 185
siehe auch § 535 BGB

 

Auch wenn der Vermieter die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig bemessen hat, ist der Mieter verpflichtet, die Nachforderung über die tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu zahlen.

OLG Stuttgart RE 10.08.1982, NJW 82, 2506
siehe auch § 535 BGB

 

Zur Auslegung der Klausel eines Mietvertrages, wonach Miete und Nebenkosten "ein Jahr im voraus" gezahlt werden sollen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.1991 - 10 U 26/91, ZMR 92, 191
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Erbringt das Sozialamt Nebenkostenvorauszahlungen für den Mieter direkt an den Vermieter, steht ein Nebenkostenguthaben aufgrund einer Abrechnung nicht dem Mieter, sondern ausschließlich dem Sozialamt zu.

AG Frankfurt/M., Urteil vom 04.02.1992- 33 C 4043/91 -29, WM 92, 446
siehe auch § 4 MHG

 

Bei Vereinbarung einer monatlichen Nebenkostenpauschale werden alle anfallenden Betriebskosten abgegolten, so daß der Vermieter rechtlich damit ausgeschlossen ist, gestiegene und daher nicht mehr durch die Pauschale abgedeckte Betriebskosten im Wege einer Mieterhöhung nach § 2 MHG umzulegen.

AG Köln, Urteil vom 11.02.1993 - 222 C 503/92, ZMR 94, 23
siehe auch § 2 MHG, § 535 BGB

 

Wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abgerechnet und sind die angefallenen Nebenkosten für den Mieter oder das Gericht nicht feststellbar, kann der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung verlangen.

LG Essen, Urteil vom 26.11.1991 - 13 S 377/91, WM 92, 200
siehe auch § 535 BGB


Kontär dazu: Hat der Mieter Leistungen, die durch die Vorauszahlungen nicht abgedeckt sind, in Anspruch genommen, hat er lediglich einen Anspruch auf Abrechnung.

LG Hamburg - 307 S 239/90, Sternel Mietrecht aktuell Rdnr. 362
siehe auch § 259 BGB

 

Ein Vermieter muß die Mietnebenkosten innerhalb eines Jahres ordnungsgemäß abrechnen, anderenfalls kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückverlangen.

LG Gießen, Urteil vom 17.05.1995 - 1 S 7/95 - HKA 96,25
siehe auch § 4 MHG

 

Erweist sich - bezogen auf die Abrechnungsperiode - die vereinbarte monatliche Betriebskostenvorauszahlung als überhöht, so ist der Vermieter zur Berechnung und Bestimmung eines angemessenen Betrages verpflichtet.

AG Neuss, Urteil vom 10.06.1994 - 36 C 402/93, WM 95, 46
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Betriebskosten, die der Mieter an den Vermieter zu entrichten hat, sind Mietentgelt.
Ist vereinbart, daß der Mieter Vorauszahlungen leistet, über die der Vermieter abrechnet, so ist die Abrechnung als Leistungsbestimmung nach § 315 Abs. 3 BGB zu bewerten; es handelt sich nicht um eine Abrechnung, wie sie etwa für die Verwaltung von Fremdvermögen zu erstellen ist.
Im Rahmen seiner Leistungsbestimmung muß der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

LG Hamburg, Urteil vom 21.12.1993 - 316 S 325/91, ZMR 1995, 32
siehe auch § 535 BGB, § 27 II. BV

 

Sind nach dem Formularmietvertrag "Abschlagszahlungen" auf vereinbarte Nebenkosten zu zahlen, so ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet.

AG Lingen (Ems), Urteil vom 25.06.1996 - 4 C 173/96 - WM 96,714
sGiehe auch § 4 MHG, § 259 BB

 

Erweisen sich die vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag dazu keine spezielle Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Zahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Allerdings kommt zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht.

BayObLG - Rechtsentscheid - Beschl. vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95, WM 1995, 695; HKA 95, 44; ZMR 96, 20
siehe auch § 535 BGB

 

Bei zu hoch vereinbarten Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten kann der Mieter zur Durchsetzung seines Herabsetzungsanspruchs die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten.

BayOLG, Rechtsentscheid vom 05.10.1995 - HKA 96,6
NJW RR 96, 207
siehe auch § 535 BGB

 

Rechnet der Vermieter über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen nicht ab, so ist der Rückforderungsanspruch des Mieters durch die Höhe eines Mindestverbrauchs begrenzt.

AG Wuppertal, Urteil vom 19.07.1995 - 93 C 424/94, WM 95, 659
siehe auch § 4 MHG, § 535 BGB

 

Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen entfällt, wenn der Vermieter, sei es auch erst im Prozeß, abrechnet und die angefallenen Nebenkosten substantiiert vorträgt. Ist die Abrechnung erfolgt, ist die Klage auf Rückerstattung überzahlter Nebenkosten zu ändern, soweit einzelne Positionen der Abrechnung vom Mieter beanstandet werden sollen.

LG Hamburg, Urteil vom 26.03.1996, Az. 316 S 191/95 -   WM 97, 380
siehe auch § 4 MHG

 

Fälligkeit der Abrechnung

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ohne vorherige Prüfung der Abrechnung durch Mieterverein oder Rechtsanwalt zu bezahlen. Zur Prüfung steht ihm ein Monat Zeit zu.

AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 12.10.1992 - 9 C 625/92, WM 94, 549
siehe auch § 535 BGB, § 4 MHG

 

Täuschung über tatsächliche Höhe der Betriebskosten

Täuscht der Vermieter über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten, indem er eine nicht angemessene niedrige Vorauszahlung vereinbart, kann der Mieter gegenüber alljährlichen Nachzahlungsansprüchen mit einem Schadenersatzanspruch aufrechnen.

AG Frankfurt, Urteil vom 9.12.1981, Az. 33 C 4362/81

Täuscht der Vermieter bei Vertragsabschluß über die Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten, so hat er dem Mieter Schadenersatz zu leisten.

AG Rendsburg, Urteil vom 10.11.1987, Az. 11 C 551/87

 

Mitwirkungspflicht gegenüber der Abrechnungsfirma

Die Hauseigentümerin hat ihre Mitwirkungspflicht nach dem Vertrag nicht eingehalten und ihre Heizkostenaufstellung nicht übermittelt. Damit hat sie die weitere Bearbeitung der Abrechnung durch das Abrechnungsunternehmen vereitelt.
Die Abrechnungsfirma hat daher gem. §  2 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) das Recht, eine vorzeitige Abrechnung ihrer Kosten vorzunehmen und durch die Hauseigentümerin bezahlen zu lassen.

AG Düsseldorf, Urteil vom 25.1.1993, Az. 37 C 113/93

 

Beheizung außerhalb der Heizperiode

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Beheizung außerhalb der Heizperiode von der Zustimmung der Mehrheit der Mietparteien abhängig zu machen, ist unwirksam.

AG Köln, Az. 206, C 351/84

Der formularmäßige Ausschluß jeglicher Heizverpflichtung des Vermieters eines zentralbeheizten Mehrfamilienhauses in den Sommermonaten ist unzulässig.

LG Hamburg, Urteil vom 5.6.1987, Az. 11 S 130/86

 

Auszureichende Beheizbarkeit

Eine ausreichende Beheizbarkeit erfordert, daß Raumtemperaturen von 20 - 22 Grad erreicht werden können.
Die formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag, wonach eine Temperatur von mindestens 18 Grad für die Zeit zwischen 9.00 Uhr und 22.00 Uhr in den an die Sammelheizung angeschlossenen Wohnräumen als vertragsgemäße Erfüllung gilt, verstößt gegen § 9 AGBG und ist somit nichtig.

LG Berlin, Urteil vom 5.11.1991, Az. 65 S 9/91

Der Vermieter ist verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, daß in der Mietwohnung in den Wintermonaten in der Zeit von 6.00 Uhr bis 24.00 Uhr auch bei Temperaturen unter 0 Grad durch die Zentralheizung eine Raumtemperatur von 20 Grad erreicht werden kann.

AG Hamburg, Urteil vom 8.3.1995, Az. 41 C 1371/93

 

Nachbesserung durch das Wärmedienstunternehmen

Der Einwand des Hauseigentümers, die Abrechnung sei nicht brauchbar, weil die gemessenen Werte vergleichbarer Wohnungen offensichtlich falsch seien, kann dem Vergütungsanspruch des Wärmedienstunternehmens nicht entgegengehalten werden. Denn zum einen hatte die Abrechnungsfirma nach § 5 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen, welche für den Wärmedienstvertrag der Parteien gelten, ein Nachbesserungsrecht, welches der Hauseigentümer trotz Angebots des Wärmedienstunternehmens nicht in Anspruch genommen hat. Zum anderen.....

AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92

 

Zwischenablesung

Die Kosten der bei Mieterwechsel vorgeschriebenen Zwischenablesung sind nach einer ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und können dem ausziehenden Nutzer nicht über die Heizkostenabrechnung auferlegt werden.

AG Augsburg, Urteil vom 11.5.1995, Az. 3 C 693/95

 

Abgesperte Heizkörper und deren Verbrauchserfassung

Mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind auch solche Heizkörper zu versehen, die zwar abgesperrt sind und nicht betrieben werden, deren Wiederinbetriebnahme aber ohne besonderen Aufwand und ohne besondere Kenntnisse möglich ist.

AG Tettnang, Urteil vom 19.2.1988, Az. 3 C 857/87

 

Wartung von Erfassungsgeräten

Ist ein Wartungsvertrag oder ein Auftrag, die Erfassungsgeräte ggfs. fortlaufend zu erneuern, nicht erteilt worden, obliegt es dem Eigentümer, dafür Sorge zu tragen, daß der Heizkostenverordnung entsprechende Wärmemessungsvorrichtungen rechtzeitig installiert und in einem der Heizkostenverordnung entsprechenden Zustand erhalten werden.

AG Bad Schwartau, Urteil vom 25.9.1990, Az. 3 C 552/90

 

Herabsetzen überhöhter Betriebskostenvorauszahlungen

Unangemessen hoch vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen kann der Mieter nicht einseitig herabsetzen.

AG Hamburg, Urteil vom 27.8.1987, Az. 49 C 16/87

Erweisen sich die in einem Wohnraummietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Der Mieter kann zwar die Verhältnisse und Verbrauchsgewohnheiten seines Haushaltes überblicken, nicht aber die für die Entwicklung der Betriebskosten maßgebenden Preise und sonstigen Umstände.
Die Rechtsfolgen einer Verminderung der Betriebskosten sind in § 4 Abs. 4 MHG geregelt. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mietzins vom Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung an entsprechend herabzusetzen.
Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Herabsetzung unangemessen hoher Vorauszahlungen kann hinsichtlich künftiger Vorauszahlungen ein aus § 273 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen.

BayOblG, Beschluß vom 5.10.1995, - RE - Miet 1/95

Erweist sich - bezogen auf die Abrechnungsperiode - die vereinbarte monatliche Betriebskostenvorauszahlung als überhöht, so ist der Vermieter zur Berechnung und Bestimmung eines angemessenen Betrages verpflichtet.

AG Neuss, Urteil vom 10.6.1994, Az. 36 C 402/93

 

Rückforderung nicht abgerechneter Vorauszahlungen

Wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abgerechnet und sind die angefallenen Nebenkosten für den Mieter oder das Gericht nicht feststellbar, kann der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung verlangen.

LG Essen, Urteil vom 26.11.1991, Az. 13 S 377/91

 

Rechnet der Vermieter über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen nicht ab, so ist der Rückforderungsanspruch des Mieters durch die Höhe eines Mindestverbrauchs begrenzt.
Sofern feststeht, daß der Mieter Leistungen des Vermieters unstreitig in Anspruch genommen hat, die mit den Vorauszahlungen teilweise mit abgedeckt werden sollten, erscheint es äußerst unbillig, wenn dem Vermieter Vorschußzahlungen nicht mindestens in Höhe eines Mindestverbrauches belassen würden.

AG Wuppertal, Urteil vom 19.07.1995, Az. 93 C 424/94

Der Mieter kann die Erstattung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter eine Abrechnung unterläßt und sich der Anfall von Betriebskosten in einer bestimmten Höhe nicht feststellen läßt. Unzulänglichkeiten in einer Abrechnung, die eine Überprüfung der in ihr enthaltenen Angaben weder unmöglich noch unzumutbar schwierig machen, begründen aber den Rückforderungsanspruch nicht.

LG Hamburg, Urteil vom 16.01.1997, Az. 307 S 126/96

 

Neuregelung der Pauschale

Die vereinbarte Betriebskostenpauschale kann bei Umstellung der Vertragsbeziehung auf die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch nur dann als Vorauszahlungsbetrag in der Abrechnung angesetzt werden, wenn das vereinbarte Leistungsverhältnis gewahrt bleibt.
Es ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalles und auf der Grundlage des geschlossenen Mietvertrages zu entscheiden, wie eine vereinbarte Nebenkostenpauschale aufzuspalten und auf die Vorauszahlung von Heizkosten und die pauschale Abgeltung der übrigen Nebenkosten zu verteilen ist. Interessengerecht erscheint es im Regelfall, die vereinbarte Nebenkostenpauschale um denjenigen Betrag zu kürzen, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bei vernünftiger Kalkulation für Heizung und Warmwasser rechnerisch in Ansatz gebracht worden ist. Dabei darf jedoch das von den Mietvertragsparteien gewählte Leistungsgefüge nicht außer Acht gelassen werden.

LG Bonn, Urteil vom 07.12.1989, Az. 6 S 271/89

 

Erhöhung der Vorauszahlungen

Das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bedarf keiner vertraglichen Vereinbarung.

AG Oberhausen, Urteil vom 2.5.1986, AZ. 36 C 156/86

Soll die Betriebskostenpauschale erhöht werden, so ist dies nur dann möglich, wenn die von der Pauschale erfaßten Betriebskosten spezifiziert werden und deren Erhöhung nachgewiesen wird.

AG Bayreuth, Urteil vom 15.6.1989, Az. 1 C 19/89

 

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Bei einem Mietverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter nach dem Wegfall der Grundsteuervergünstigung für das Wohngrundstück die von ihm geschuldete höhere Grundsteuer als Erhöhung der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen, wenn er nach dem Inhalt des Mietvertrages neben dem Mietpreis den Ersatz von Betriebskosten gesondert fordern kann und der Wegfall der Grundsteuervergünstigung zur Erhöhung der gesamten Betriebskosten geführt hat.

OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 04.11.1980 - 10 W 47/80 (R), Miewo E GW 1987; Nr. 1
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 1; § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 1

 

Bei Gewerbe- und Wohnmietverhältnissen ist nur der auf die Wohnräume entfallende Anteil der Grundsteuer auf die Wohnungsmieter anzulegen.

LG Frankfurt, WM 86, 234
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 1; § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 1

 

In gemischt genutzen Gebäuden ist zu prüfen, pb der Vermieter die anfallende Grundsteuer nicht anhand der vom Fianzamt vorgenommenen Ertragsertberechnung auf Wohnraum und Gewerberaum differenzieren kann.

Ag Siegburg, Urteil vom 16.07.1997, AAAZ. 10 C 54/97 WM97, 629f
LG Frankfurt, Urteil vom 30.09.1997, AZ. -2/11 S 55/97 WM 97.629f
siehe auch § 4 MHG

 

Die Kosten der Wasserversorgung

Verbrauchskosten für Wasser und Entwässerung sind in tatsächlicher Höhe in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen; die vorläufige Rechnungserstellung des Versorgungsunternehmens während der Abrechnungsperiode ist nicht maßgeblich, sondern dessen ggf. spätere Endabrechnung.

AG Hannover, Urteil vom 29.09.1993 - 592 C 7291/93, WM 94, 435
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 2; § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 1

 

In der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten von Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitungen dienen, nicht als Kosten der Wasseraufbereitung ansatzfähig.

AG Lörrach, Urteil vom 31.01.1995 - 2 C 343/94, WM 95, 593
siehe auch § 4 MHG; § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 2

 

Die Kosten des Betriebes der zentralen Brennstoffversorgungsanlage

Die Kosten der im Abstand mehrerer Jahre anfallenden Reinigung des Heizöltanks sind nicht umlagefähig, da sie als Betriebskosten nicht laufend entstehen und als Wartungskosten wegen überwiegender Instandahltungszwecke nicht betrachtet sind.

AG Karlsuhe, Urteile vom 29.11.1991 - 7 C 477/91 WM 92, 139
siehe auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 4 b, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 4 b

 

Die Kosten des Korrossionschutzes am Öltank sind keine Betriebskosten sondern Instandhaltungskosten.

AG Regensburg, Urteile vom 11.08.1993 - 9 C 2418/93 WM 95, 319, HKA 95, 20
siehe auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 4 b

 

Die Wartungskosten für Feuerlöscher sind nicht als Teil der Heizungskosten und mangels ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag auch nicht als "sonstige Betriebskosten" umlagefähig.

AG Stuttgart, Urteil vom 22.07.1994, AZ. 34 C 6338/94 WM 97,231

siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 4 b

 

Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage

Die Kosten der im Abstand mehrerer Jahre anfallenden Reinigung des Heizöltanks sind nicht umlagefähig, da sie als Betriebskosten nicht laufend entstehen und als Wartungskosten wegen überwiegender Instandhaltungszwecke nicht zu betrachten sind.

AG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.1991 - 7 C 477/91, WM 92, 139
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 4 a, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 4 a

 

Die Kosten des Korrossionsschutzes am Öltank sind keine Betriebskosten sondern Instandhaltungskosten.

AG Regensburg, Urteil vom 11.08.1993 - 9 C 2418/93, WM 95, 319; HKA 95, 20
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 4 a

 

Die Kosten des Betriebes des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges

Gemäß mietvertraglicher Vereinbarung der Betriebskostenumlage nach festem Maßstab ist der Mieter einer Erdgeschoßwohnung auch zur anteiligen Tragung der Fahrstuhlkosten verpflichtet.

LG Duisburg, Urteil vom 28.05.1991 - 7 S 586/90, WM 91, 597
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 7, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 7

 

Die auf den Mieter umzulegenden Wartungskosten bei einem Vollwartungsvertrag für Aufzüge sind mit 50 % zu bewerten.

LG Essen, Urteil vom 12.04.1991 - 1 S 768/90, WM 91, 702
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 7, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 7

 

Hat der Mieter einer Erdgeschoßwohnung vom Vorhandensein eines Aufzuges überhaupt keinen ersichtlichen Nutzen, so können die Aufzugskosten nicht als Betriebskosten der preisgebundenen Wohnung auf ihn umgelegt werden.

LG Braunschweig, Urteil vom 17.11.1989 - 6 S 254/89, WM 90, 558
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 7, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 7

 

Die formularmäßige Abwälzung der Aufzugskosten auf die Mieter einer Erdgeschoßwohnung ist selbst dann nicht wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam, wenn der Mieter von dem Aufzug keinerlei objektiven Nutzen hat.

LG Berlin, Urteil vom 05.05.1994 - 62 S 33/94, HKA 94,35
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 7, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 7

 

Die Umlage der Betriebskosten des Fahrstuhls auf den Mieter der Erdgeschoßwohnung ist aufgrund Formularmietvertrags ausgeschlossen, wenn der Mieter keinen gebrauchsnutzen vom Aufzug hat.

AG Braunschweig, Urteil vom 27.09.1995 - 114 C 3016/95 - WM 96,284
siehe auch § 4 MHG, §535 BGB

 

Kann der Mieter den im Haus vorhandenen Aufzug wegen der Lage seiner Wohnung nicht in sinnvoller Weise nutzen, sind Betriebskosten des Fahrstuhls von ihm nicht zu erheben.

AG Verden, Urteil vom 05.07.1993 - 2 C 115/93, WM 94, 385
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 7, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 7

 

Sind die Aufzugskosten auf der Grundlage eines Vollwartungsvertrages, der auch nicht umlagefähige Instandsetzungskosten umfaßt, berechnet worden, obliegt es dem Vermieter, die tatsächlich umlagefähigen Kosten im einzelnen substantiiert darzulegen. Kommt er dieser Substantiierungspflicht nicht nach, ist ein Abzug von 40 - 50 % der Gesamtkosten gerechtfertigt.

AG Köln, Urteil vom 02.12.1993 - 222 C 341/93, ZMR IV/94
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 7, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 7

 

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr

Unter Kosten der Straßenreinigung wird auch die Fußwegreinigung verstanden, selbst wenn diese im Mietvertrag nicht extra vereinbart wurde. Abgesehen davon, daß auch der Fußweg zur Straße gehört, besteht eine Verpflichtung des Anliegers ohnehin nur zur Fußwegreinigung. Der Vertrag ist in dieser Richtung auszulegen.

AG Hannover, Urteil vom 30.10.1986 - AZ 545 C 12576/86, WM 87, 275
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 8, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 8

 

Kosten der Sperrmüllabuhr dürfen als erhöhte Betreibskosten umgelegt werden, wenn der Vermieter darlegt, daß diese Kosten auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtscahftung laufend entstanden wären.

LG Berlin, Urteil vom 16.05.1995 - 64 S 403/94

 

Bei größeren Wohnanlagen sind in bestimmten Aktionen zur Beseitigung von Sperrmüll in gemeinscahftlich genutzten Räumen (Keller, Dachböden) die anfallenden Kosten auf alle Mieter umlegbar, da die Abfuhr nicht zuordnenbaren Sperrmülls allen Mietern zugute kommt.

AG Siegburg, Urteil vom 03.09.1993 - 3 C 344/92

 

Die Kosten für in regelmäßigen Zeitabständen von einem privaten Unternehmen vorgenommenen Sperrmüllabfuhr können auf alle Mieter umgelegt weden, da die Sperrmüllabfuhr allen Mietern Vorteile bei der Beseitigung von Abfall bringt, der von der normalen Müllabfuhr nicht transportiert wird.

AG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.1990 - 22 C 12.367/90

 

Bei einem teilgewerblich genutzten Mietobjekt dürfen die Mieter von Wohnraum nicht mit Müllabfuhrkosten, die die gewerblichen Mieter betreffen, belastet werden, zumal in einigen der in der Betriebskostenabrechnung erfaßten Gewerbebetriebe eine im Vergleich zu den Wohneinheiten erhöhte Abfallmenge anfällt. In einem solchen Fall ist die Trennung der Müllgefäße erforderlich; die im gewerblichen Bereich anfallenden Müllabfuhrkosten sind den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung zu stellen.

AG Köln, Urteil vom 02.12.1993 - 222 C 341/93, ZMR IV/94
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 8, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 8

 

Eigenleistungen des Vermieters werden durch umlagefähige Drittkosten erspart, ist der kostengünstigere tatsächliche Aufwand des Vermieters nach Treu und Glauben in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen (hier: Hof- und Straßenreinigung).

AG Löbau, Urteil vom 16.12.1993 - 2 C 564/93, WM 94,19
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 8, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 8

 

Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Kosten der Ungezieferbeseitigung sind nur als laufende Aufwendungen in der Betriebskostenabrechnung ansatzfähig. Die Bekämpfung eines besonderen Ungezieferbefalls trägt der Vermieter.

AG Köln, Urteil vom 13.07.1992 - 213 C 164/92, WM 92, 630
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 9, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 9

 

Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, daß es sich um laufende Betriebskosten handelt, für deren erforderlichen jährlichen Turnus der Vermieter darlegungspflichtig ist.
Hausreinigungskosten sind nicht auf die vertragstreuen Mieter umlagefähig, wenn sie zur Beseitigung der Folgen eindeutig vertragswidrigen Verhaltens einiger Mietparteien aufzuwenden waren.

LG Siegen, Urteil vom 23.04.1992 - 3 S 43/92, WM 92, 630
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 9, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 9

 

Kosten der Ungezieferbeseitigung sind nur als laufende Aufwendungen ansatzfähig. Einnahmen aus Münz-Waschautomaten sind in der Abrechnung aufzuschlüsseln und gutzubringen.

AG Hamburg, Urteil vom 30.06.1993 - 40 b C 2437/92, WM 93, 619
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 9, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 9

 

Die Anschaffungskosten von Reinigungsgeräten sind nicht als Betriebskosten der Hausreinigung umlägefähig.

AG Lörrach, Urteil vom 02.11.1994 - 3 C 336/94, WM 96,628
siehe auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 9, § 536 BGB, § 4 MHG

 

Beauftragt der Vermieter eine ungelernte Reinigungskraft mit der Hausreinigung, so darf er in der Betriebskostenabrechnung nur den üblichen Stundenlohn für eine ungelernte Person im üblichen Leistungsumfang ansetzten.

AG Kpöln, Urteile vom 16.01.1996 - 209 C 454/95, WM 96,778

siehe auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 9

 

Die Kosten der Bekämpfung aufgetretenen Ungezieferbefalls im Wohngebäude sind keine laufenden Bewirtschaftungskosten und daher nicht als Betriebskosten umlagefähig.

AG Oberhausen, Urteil vom 13.09.1996 - 32 C 358/96, WM 96,714
siehe auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 9, § 536 BGB

 

Die Kosten der Gartenpflege

Wird im Verlaufe des Mietverhältnisses nach längerer Dauer einer unterlassenen Gartenpflege der Garten wieder einer Grundpflege unterzogen, so sind die hierfür aufgewendeten höheren Kosten als Betriebskosten umlagefähig.

AG Münster, Urteil vom 26.09.1991 - 38 C 107/91, WM 92, 258
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 10, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 10

 

Der Vermieter kann nur die tatsächlichen, laufenden Gartenpflegekosten umlegen, nicht die Kosten für die Neuanlage eines Gartens.

AG Husum, WM 76, 66
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 10, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 10

 

Zu den Kosten der Gartenpflege des Mietwohngrundstücks rechnen Baumpflegearbeiten; die anteilige Kostenumlage muß dem Turnus der Arbeiten entsprechen.

LG Frankfurt/M., Urteil vom 01.04.1992 - 2 Sa 937/91, WM 92, 545
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 10, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 10

 

Der Ansatz von Gartenpflegekosten in der Betriebskostenabrechnung ist unbegründet, wenn der Mieter kein Recht zur Nutzung des Gartens hat.

AG Köln, Urteil vom 09.07.1992 - 214 C 190/92, WM 92, 630
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 10, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 10

 

Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind als Kosten der Gartenpflege nicht umlagefähig, wenn sie auf jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege beruhen.

LG Hamburg, Urteil vom 14.02.1992 - 311 S 254/90, WM 94, 695
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 10, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 10

 

Kosten der Gartenpflege sind nicht umlagefähig, wenn die Gartennutzung ausschließlich dem Vermieter zusteht.

AG Löbau, Urteil vom 16.12.1993 - 2 C 564/93, WM 94, 19
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 10, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 10

 

Betriebskosten für die Pflege der Dachbegrünung des Gebäudes sind nicht umlagefähig, wenn der Mieter zur Nutzung der Dachbegrünung nicht berechtigt ist.
Soweit Betriebskosten nicht vollständig umgelegt werden können, hat der Mieter keinen Anspruch auf gesonderte Erfassung durch Strom- oder Wasserzähler.
Der Vermieter muß den Hausmeister oder Reinigungskräfte nicht verpflichtet, ein Stundenbuch zu führen.

LG Karlsruhe, Urteile vom 28.04.1995 - 9 S 199/94, WM 96,230
siehe auch § 4 MHG, § 27 II.BV

 

Kosten der Erneuerung von Gehwegplatten auf dem Mietwohngrundstück sind keine umlagefähigen Kosten der Gartenpflege, sondern Instandhaltungskosten.

AG Stuttgart - Bad Cannstatt, Urteil vom 29.04.1996 - 2 C 398/96, WM 96,481
siehe auch § 27 II.BV, § 536 BGB

 

Die Kosten der Gartenpflege können nicht umgelegt werde, wenn dem Mieter die Gartennutzung nicht gestattet ist. Eigenleistungen kann der Vermieter nicht durch Eigenrechnung nachweisen.

LG Potsdam, Urteil vom 04.08.1997, AZ. 6 S 192/96, WM 1997,677
siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 10

 

Die Kosten der Gartenpflege sind den einzelnen Vverwaltungseinheiten einer Siedlungsgesamtheit, die der Vermieter bewirtschaftet, in der Abrechnung zuzuordnen. Durch persönliche Gartenpflege der Siedlungsbewohner im Terrain einzelner Verwaltungseinheiten ersparte Fremdkosten sind bei den betroffenen Verwaltungseinheiten in der Abrechnung zu berücksichtigen.

AG Müllheim/Ruhr, Urteil vom 26.08.1997, AZ. 27 C 58/97, WM 1998,39

siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 10

 

Kosten der Beleuchtung

Die Betriebskostenabrechnung bedarf der Erläuterung, wenn sich die geltend gemachten Stromkosten der Tiefgarage gegenüber dem Vorjahr um über 200 % erhöhen, da extreme Nutzungsschwankungen bei der Beleuchtung einer Tiefgarage und bei den sonstigen anfallenden Stromkosten regelmäßig nicht zu erwarten sind.

AG Brühl, Urteil vom 05.12.1989 - 2 a C 473/89, WM 91, 121
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 11, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 11

 

Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Kosten der Leitungswasser- und Sturmversicherung sind als neu entstandene Betreibskosten umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag die Umlage von Versicherungsksoten dem Grunde nach vereinbart ist, die Versicherungsverträge selbst aber erst im Verlauf des Mietvertrags abgeschlossen werden.

LG Frankfurt/M., Urteil vom 31.01.1997 - 2/17 S 295/96

 

Kosten für den Hauswart

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Umlage der Hauswartkosten ausgeschlossen, soweit der Mieter Pauschalen für Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung im Mietzins zahlt und der Hauswart diesen Bereich zuarbeitet.

LG Köln, Urteil vom 23.10.1991 - 10 S 273/91, WM 92, 258
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 11, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 11

 

Die Kosten der Beschäftigung eines Hausmeisters sind vertragsmäßig auch dann umlagefähig, wenn ein Hausmeister erst nach Mietvertragsabschluß eingestellt wird.

LG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.1992 - 9 S 224/91, WM 92, 367
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Eine Vorerfassung der auf die Gewerbeobjekte entfallenden Betriebskosten muß in der Abrechnung für die Wohnungen dargelegt und erläutert werden. Der Ansatz unüblich hoher Betriebskosten muß nachvollziehbar gerechtfertigt werden (hier: Hausmeisterkosten).

AG Hamburg, Urteil vom 30.06.1993 - 40 b 2437/92, WM 93, 619
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Telefonkosten, die durch die Tätigkeit des Hausmeisters bei diesem entstanden sind, können als Hausmeisterkosten in die Betriebskostenabrechnung einfließen; soweit die Telefonkosten dem Verwaltungsbereich zuzuordnen sind, sind sie nicht gesondert ansatzfähige Verwaltungskosten.

AG Hannover, Urteil vom 29.09.1993 - 552 C 7291/93, WM 94/435
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Soweit der Hauswart neben seiner eigentlichen Tätigkeit als Hauswart Arbeiten ausführt, die zur Instandhaltung oder Hausverwaltung rechnen, kann der auf diese Arbeiten entfallende Kostenanteil nicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

LG Köln, Urteil vom 23.10.1991 - 10 S 273/91, ZMR 92, 115
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Obliegt dem Vermieter nach dem Hausmeistervertrag u.a. die Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne, so können die auf diese reinen Instandhaltungsmaßnahmen entfallenden Kosten nicht als Hausmeisterkosten auf den Mieter umgelegt werden.

AG Köln, Urteil vom 15.06.1994 - 201 C 63/94, ZMR II/95
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Hauswartkosten, die nach dem Hauswartvertrag eine Instandhaltungsmaßnahme betreffen, können nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.

AG Köln, Urteil vom 01.06.1994 - 201 C 63/94, WM 94, 612
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Weist der Vermieter nicht schlüssig nach, daß die Hausmeister- und die Gartenpflegekosten in der von ihm dargelegten Form tatsächlich als Betriebskosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung einsatzfähig sind, und sind unstreitig sowohl vom Hausmeister als auch vom Gartenbaubetrieb Arbeiten durchgeführt worden, die nicht mit dem laufenden Betrieb des Mietobjektes zusammenhängen, sondern die der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienen, sind die vom Vermieter geltend gemachten Hausmeister- und Gartenpflegekosten nicht fällig.

AG Wuppertal, Urteil vom 10.12.1992 - 96 C 378/92 - ZMR XII/94
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14,   § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Die Führung der Portokasse, die Überwachung der Hausordnung sowie der Gemeinschaftseinrichtungen durch den Hausmeister stellen typische Verwaltungsaufgaben dar, die nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als Hausmeisterkosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

AG Wuppertal, Urteil vom 13.05.1993 - 96 C 816/92, ZMR VIII/94
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14

 

Erledigt der Hausmeisterservice seine Aufgaben nicht in dem gebotenen Umfang, ist der Miter zu einer anteiligen Kürzung der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten berechtigt.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.0.9.1995 - 33 C 1355/95, WM 96,778
siehe auch Anlage 3 zu §27 II.BV Ziffer 14

 

Der Vermieter kann die Vergütung für einen Angestellten nicht über die Betriebskostenabrechnung als Kosten für den Hauswart auf den Mieter umlegen, wenn die Tätigkeiten des Angestellten weniger praktisch-technischer, sondern mehr fürsorgender-verwaltender Natur sind.

AG Dortmund, Urteil vom 20.02.1996 - 125 C 13154/95, WM 96,561
siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG

 

Den Mietern ist die Betriebskostenabrechnung zu erläutern; ein apuschaler Abzug bei den hausmeisterkosten für Instandhaltungsaufgaben ohne weitere Angaben ist nict ausreichend.

AG Brühl, Urteil vom 29.03.1996 - 23 C 557/95, WM 96,628
siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG

 

Steigen im Verlauf der Abrechnugsjahre die Ausgaben für den Hausmeister außerhalb jeden Vergleichmaßstabs, bedarf es einer besonderen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung; in solchen Fällen reicht bei fehlender Erläuterung bloßes Bestreiten der Kosten durch den Mieter aus.

AG Köln, Urteil vom 10.04.1996 - 207 C 216/95, WM 96,628
siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG

 

Die Erhöhung der Kosten des Hausmeisterbetriebsunternehmens innerhalb eines Jahres um mehr als 40 % bedarf in der Betreibskostenabrechnung des Wohngebäudes einer besonderen Begründung des Vermieters. Die Umlagefähigkeit der Kosten im einzelnen ist vom Vermieternachzuweisen.

LG Kiel, Urteil vom 09.02.1995 - 8 S 218/94, WM 96,628
siehe auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG

 

Ist der Mieter als Hausmeister angestellt, ist er auf der Grundlage der meitvertraglichen Vereinbarung in die Kostenumlage der Hausmeistervergütung einzubeziehen, wenn nicht eine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde.

AG Stuttgart, Urteil vom 22.07.1994, AZ. 34 C 6338/94, WM 97,231
siehe auch Analge 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14

 

Sonstige Betriebskosten

Die Kosten der Beseitigung eines Sturmschadens (Fällen und Wurzelwerkentfernen von Fichten) sind keine Betriebskosten i.S.d. § 27 II. BV, wenn der Sturm ein für die Region ungewöhnliches Naturereignis gewesen ist.

AG Königstein/Ts., Urteil vom 02.02.1993 - 23 C 147/92, WM 93, 410
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 17, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 17

 

Die Wartungskosten für die Klingeln/Sprechanlagen sind keine sonstigen Betriebskosten und damit auch nicht umlagefähig.

AG Hamburg, Urteil vom 16.12.1987 - 39b C 1698/87, WM 88, 308
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 17, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 17

 

Lohnkosten für einen Pförtner sind nicht umlagefähig und daher auch nicht im Mietvertrag als umlegbar vereinbar. Derartige Kosten sind nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführt und es ist auch nicht ersichtlich, daß der Pförtner Aufgaben wahrnimmt, die ihrerseits i.S. der vorgenannten Vorschrift umlagefähig sind.

AG Köln, Urteil vom 02.12.1993 - 222 C 341/93, ZMR IV/94
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 17, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 17

 

Es ist nicht zu erwarten, daß es zu unterschiedlichen Auffassungen dergestalt kommt, daß über "sonstige Betriebskosten der Ziff. 17" der Anlage 3 zu § 27 II. BV vergessene Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden könnten.

OLG Oldenburg, Beschluß vom 22.02.1995 - 5 UH 1/94, WM 95, 430
siehe auch  § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 17, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 17

 

Bestimmt der Mietvertrag, daß neben den in den Ziff. 1 - 16 der Anlage 3 zu § 27 der II.Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten auch noch "sonstige Nebenkosten" gem. Ziff. 17 dieser Vorschrift umgelegt werden können, so ist eine solche Vereinbarung unwirksam, sofern diese Kostenpositionen im Mietvertrag nicht näher bezeichnet und benannt sind.

OLG Oldenburg, Beschl. vom 22.02.1995, Az. 5 UH 1/94, HKA 95, 36
siehe auch  § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 17, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 17

 

Die pauschale Ausführung der Umlage von sonstigen Betriebskosten reicht für die mietvertragliche Überbürdung von Betriebskosten auf den Mieter nicht aus. Zur wirksamen Überbürdung bedarf es einer substantiellen Aufführung der sonstigen Kosten im Mietvertrag; dies gilt auch für Individualverträge.

LG Osnabrück, Urteil vom 31.05.1995, Az. 11 S 160/94, HKA 95, 36
siehe auch § 27 II. BV Anlage 3 Ziffer 17, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 17

 

Fallen in einer 297 Wohneinheiten umfassenden größeren Wohnanlage in den gemeinschaftlich genutzten, allen Mietern zugänglichen Räumen wie Dachböden und Kellerräumen eine derartige Menge an Müll an, daß dieser durch die Hausmeister in bestimmten Aktionen beseitigt werden muß, sind die für derartige Sperrmüllaktionen anfallenden zusätzlichen Kosten auf alle Mieter umlegbar, da die Abfuhr nicht zuordbaren Sperrmülls allen Mietern zugute kommt.

AG Siegburg, Urteil vom 03.09.1993 - 3 C 344/92, ZMR 96, IV
siehe auch § 27 Abs. 1 II. BV Anlage 3 Ziffer 8

 

Werden in regelmäßigen Zeitabständen Sperrmüllabfuhren durch ein vom Vermieter beauftragtes privates Unternehmen vorgenommen, bei dem das im und am Mietobjekt abgestellte Sperrgut der Mieter abgeräumt wird, können die hierfür anfallenden Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, da die Sperrmüllabfuhr allen Mietern Vorteile bei der Beseitigung von Abfall bringt, der von der normalen Müllabfuhr nicht transportiert wird.

AG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.1990 - 22 C 12.364/90, ZMR 96, IV
siehe auch § 27 Abs. 1 II. BV Anlage 3 Ziffer 8

 

Kosten für Sperrmüllbeseitigungen sind auf alle Mieter umlegbar, da die Entfernung von Müll und Unrat, die dazu führt, daß die allgemein zugänglichen Teile der Mietsache wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden, letztlich allen Mietern zugute kommt.

AG Köln, Urteil vom 15.11.1994 - 218 C 259/94, ZMR 96, IV
siehe auch § 27 Abs. 1 II. BV Anlage 3 Ziffer 8

 

Gegen die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Kosten für einen Wach- und Bereitschaftsdienst bestehen keine Bedenken, da es sich der Art nach um umlagefähige Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt.

AG Köln, Urteil vom 07.11.1995 - 210 C 103/95, ZMR 96, IV
siehe auch § 27 Abs. 1 II. BV Anlage 3 Ziffer 17

 

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